如何識別化粧樓？

如何識別化粧樓？


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轉自網絡文章


問：我有朋友以前買過樓，裝修睇落好靚，住落發覺問題多多，好多野要整，Ｄ去水位落晒通渠淋晒漒，去水都仲係好慢，搞到要搭棚換渠。

聽人講呢Ｄ就係傳說中的「化粧樓」，係咪真嫁？咁第二時我自己買樓，又點樣避開呢Ｄ情況呢？

答：市面上所謂的「化粧樓」，是指一些人買入舊樓之後將單位翻新，不過只是粉飾表面，而無視損壞的部份，暗示是一種欺騙的行為。

平情而論，既然是二手樓，舊是正常，因為被人住過，多多少少都有損壞；但偏偏有些單位顯得特別新淨不特止，就好像沒有人住過那樣，甚至連油漆味都未散，那就很大機會是化粧樓。將心比己，層樓不是自己住，轉眼又要賣給別人，又怎會靚裝豪裝？

以前樓市不景，為了增加單位吸引力，執好間屋才去賣亦無可厚非，但是當樓市熱潮時，為甚麼又會有人這樣做呢？原來是有些人壓價購入殘舊物業，然後做低價的基本裝修，以至將單位損壞的部分以最廉價的方法遮掩，再將樓宇加價出售圖利。

不過在SSD之下，買入單位要綁三年才可以免稅出售，就算買殘舊物業都不想落本裝修，草草出租了事，化粧樓的現象已隨之而大減。不過以防萬一，筆者都講下化粧樓的特點：

1. 化粧之為化粧，即是裝修時只著重美化外表，而非解決單位的內在問題，所以最著重的是「看得見」的部分，如牆身、潔具表面等。但是要整地板，舊式的柚木板還可以刨去表面後，油上一層光由（俗稱「瀝架」）；現時主流的複合地板（如櫸木板、楓木板），只能更換而無法修補，所以「牆新地板舊」，較大機會是化粧樓。

2. 鋁窗、水渠、窗台漏水、內牆喉滲水、窗口對上的天花因鋼筋生銹爆裂之類，如果要根治問題要花一筆，而且費時甚久。那就只作表面的粉飾。比如窗台漏水令到窗台下油漆剝落，乾脆只是剷去舊漆再油，更懶惰的甚至只是在表面覆一層乳膠漆，時日一久將再次剝落。從外觀看局部地方油漆較新、較厚，便有機會是如此。有時甚至只用牆紙掩蓋，卻鋪得不熨貼，均要細心留意。

3. 下水道包括廚房、廁所、浴缸等，如出問題要維修亦是花費十足，卻不易在睇樓時察覺，尤其是去水較慢，匆忙間疏忽測試，甚至睇樓時業主拒絕試水，可以說是一個明顯的訊號。

化粧樓是不是一無是處呢？如果不是自住而是收租，那還可以接受，如果單位是自住的話，不如買一間殘舊一點的「素顏盤」，然後由自己安排裝修。